4,3 Mio. neue Wohnungen im Bestand
Neue Studie beziffert erstmals das Potential, das durch Umbau von Büros in Wohnungen und durch Aufstockungen erschlossen werden könnte.
Wenn es nach der neuen Bundesregierung geht, sollen zur Beseitigung der Wohnungsnot in den Ballungszentren in den kommenden Jahren jeweils 400.000 Wohnungen neu geschaffen werden - jede Vierte davon eine Sozialwohnung. Parallel dazu stehen ehrgeizige Klimaschutzziele im Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP, Umweltschützer warnen vor Flächenverbrauch durch Neubauviertel und die Architects for Future argumentieren mit den hohen ökologischen Kosten des Neubaus für den Erhalt der Gebäudesubstanz. Wie all das zusammen gehen kann, zeigt eine aktuelle Studie des Bauforschungsinstituts „ARGE für zeitgemäßes Wohnen“ (Kiel). Sie kommt zu dem Ergebnis, dass aus der vorhandenen Gebäudesubstanz erstaunlich viel herausgeholt werden kann: "Das Potential, das allein der Umbau bestehender Gebäude bietet, liegt bei über 4,3 Mio. neuen Wohnungen – ohne dafür auch nur einen einzigen Quadratmeter Bauland zusätzlich zu benötigen", betonte ARGE-Institutsleiter Dietmar Walberg bei der Vorstellung im Februar.
Eine gewaltige Chance sieht Walberg dabei im Umbau von Büros, die auch nach der Corona-Phase durch vermehrtes Homeoffice nicht mehr gebraucht werden. Rund 1,9 Mio. neue Wohnungen könnten so entstehen. Und das relativ kostengünstig: Der Umbau von Büros koste pro Quadratmeter Wohnfläche knapp 1.300 Euro. Zum Vergleich: Im Neubau sind es mehr als 3.400 Euro. Auch die Dachaufstockung bei Wohnhäusern, die in der Nachkriegszeit bis zum Ende der 1990er-Jahre gebaut wurden, verspricht nach Angaben der Studie enormes Potential: Rund 1,5 Mio. neue Wohnungen seien durch On-Top-Etagen möglich. Und das zu Kosten von weniger als 2.500 Euro/m². Dazu kämen noch einmal rund 560.000 Wohnungen, die durch das Aufstocken von Verwaltungsgebäuden und Bürokomplexen entstehen könnten. Zusätzlich böten zusätzliche Etagen über Supermärkten, Discountern, Einkaufspassagen und Parkhäusern die Chance auf rund 420.000 neue Wohnungen - meistens in attraktiven Citylagen.
Die Wohnungsbau-Studie liefert auch einen Fahrplan dafür, wie das Wohnen klimaneutral werden kann: Die Wissenschaftler setzen auf mehr Energiespar-Sanierungen bei den knapp 19,3 Mio. Wohngebäuden in Deutschland. Hier fordern sie, einen „Turbo-Gang“ einzulegen: Rein rechnerisch sollte künftig jeder 55. Altbau pro Jahr energetisch komplett modernisiert werden. Bislang ist es nur jedes hundertste Wohnhaus. Damit würde die jährliche Sanierungsrate von derzeit einem auf dann 1,8% steigen.
Die jährlichen Kosten für die von der ARGE empfohlenen Energiespar-Sanierungen beziffert die Studie auf ca. 150 Mrd. Euro pro Jahr - 3,6 Billionen Euro bis 2045. Dann nämlich soll Deutschland klimaneutral wohnen. Allerdings setzt die ARGE auf vergleichsweise lasche Effizienzstandards: EH-115 bei Altbauten und EH-70 bei Neubauten vertragen sich nicht mit dem erklärten Effizienz-Ziel der Koalition. Doch in der weiteren Steigerung der Effizienz mit entsprechenden Mehrkosten von bis zu 50% sieht die der Bauwirtschaft zugeneigte ARGE "falsch investierte Euros". Eher setzt sie daher auf zusätzliche grüne Energie fürs Heizen und für Strom um die Klimaneutralität 2045 zu erreichen. Und um die Energiespar-Offensive bei Altbauwohnungen überhaupt erst einmal anzustoßen, müsste der Staat mehr Anreize für die Modernisierung setzen: Mindestens 30 Mrd. Euro sind hierfür pro Jahr an Förderung notwendig, so die Empfehlung der Studie.